Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Условия изменения видов разрешенного использования

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется, в частности, в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования (п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 2, п. 3 ч. 3 ст. 8, п. 2 ч. 3 ст. 30 ГрК РФ).

В состав ПЗЗ входят в том числе градостроительные регламенты. Для каждой категории земель в пределах определенной территориальной зоны градостроительные регламенты устанавливают допустимые виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними (ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 1, 2, 2.1 ст. 37 ГрК РФ).

Так, например, к основным видам разрешенного использования могут относиться: ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок); к вспомогательным видам — коммунальное обслуживание; к условно разрешенным видам — ведение садоводства (ст. 34 ПЗЗ, утв. Постановлением администрации городского округа Егорьевск МО от 06.12.2021 N 2709).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно на один из предусмотренных регламентом видов для данной территориальной зоны. Порядок изменения будет зависеть от того, к какой из указанных категорий вид разрешенного использования относится (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ; п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

При этом следует учесть, что не допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, со дня принятия указанного решения до дня утверждения документации по планировке территории (п. 34 ст. 1, ч. 4.1 ст. 37, ст. 67 ГрК РФ).

Также следует учесть, что изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, которое влечет за собой невозможность использования земельного участка для сельскохозяйственных целей, невозможно без изменения категории земель такого участка. При этом в некоторых случаях изменение целевого назначения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не допускается (ч. 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 ГрК РФ; пп. 1 п. 3 ст. 1, п. 6 ст. 10.1 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ; Письмо Росреестра от 29.05.2017 N 14-06641-ГЕ/17).

По общему правилу при наличии утвержденных ПЗЗ виды разрешенного использования земельных участков выбираются собственниками без внесения платы. Однако в некоторых случаях изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется за плату.

В частности, в Москве и Московской области выбор предусматривающего строительство, реконструкцию объекта капитального строительства вида разрешенного использования земельного участка осуществляется при условии внесения собственником платы (за исключением установленных случаев). При расчете платы учитывается разница между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 12.1, ст. 12.2 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48; ч. 3, 5, 11 ст. 5.1, ст. 5.2 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ; Письмо Росреестра от 02.02.2021 N 11-00176/21).

Изменение вида разрешенного использования на вид из состава основных или вспомогательных

Основной и (или) вспомогательный виды разрешенного использования земельного участка могут быть выбраны правообладателем самостоятельно, без получения на это дополнительных разрешений и согласований.

Для выбора основного вида разрешенного использования правообладателю земельного участка необходимо обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением. Основной вид разрешенного использования считается выбранным со дня внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательном виде разрешенного использования не требуется (п. 2 ст. 7 ЗК РФ; ч. 1, п. 12 ч. 5 ст. 14, п. 4.3 ч. 2 ст. 15 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

По общему правилу не допускается самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка, если участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. При этом ПЗЗ может быть предусмотрено, в частности, что арендатор земельного участка вправе изменять вид разрешенного использования с согласия собственника земельного участка (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ; п. 2 ст. 7 ЗК РФ; ч. 2 ст. 13 ПЗЗ, утв. Постановлением администрации городского округа Красногорск МО от 05.07.2021 N 1628/7; п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Изменение вида разрешенного использования на вид из состава условно разрешенных

В данном случае правообладатель земельного участка должен получить разрешение на изменение вида разрешенного использования. Для этого ему необходимо направить заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в уполномоченный орган (например, Комиссию по подготовке проекта ПЗЗ в Московской области). Порядок направления такого заявления, как правило, устанавливается ПЗЗ (ч. 6 ст. 31, ч. 1 ст. 39 ГрК РФ; ч. 1 ст. 8, ч. 5 ст. 14 ПЗЗ N 2709).

Примечание. Необходимость представления дополнительных документов рекомендуем уточнить в уполномоченном органе.

Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению путем проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Расходы на их проведение несет правообладатель земельного участка, для которого испрашивается изменение вида разрешенного использования.

По результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации о предоставлении разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в предоставлении такого разрешения и направляет их главе местной администрации, который в течение трех дней со дня поступления указанных документов принимает соответствующее решение (ч. 2, 8 — 10 ст. 39 ГрК РФ).

При этом в изменении вида разрешенного использования может быть отказано, если земельный участок не соответствует предельным (минимальным или максимальным) размерам и параметрам, установленным для земельных участков с испрашиваемым видом разрешенного использования (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Правообладатель земельного участка вправе оспорить отказ в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в судебном порядке (ч. 12 ст. 39 ГрК РФ).

Изменение вида разрешенного использования на не предусмотренный градостроительным регламентом

В этом случае изменение вида разрешенного использования осуществляется в порядке, установленном законодательством, посредством принятия нормативного акта о внесении изменений в ПЗЗ (ст. ст. 31, 32, ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).

Правообладатель земельного участка вправе направить в комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ в инициативном порядке либо в случаях, если в результате их применения (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ):

· земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно;

· причиняется вред их правообладателям;

· снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;

· не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Комиссия в течение 25 дней со дня поступления предложения осуществляет подготовку заключения о рекомендации внесения изменения или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения и направляет это заключение главе местной администрации (ч. 4 ст. 33 ГрК РФ).

С учетом заключения комиссии глава местной администрации в течение 25 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении и направляет копию такого решения заявителю (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ).

Обратите внимание! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога. При несогласии с кадастровой стоимостью результаты кадастровой оценки можно обжаловать в Росреестре или в суде (п. 1.1 ст. 391 НК РФ; ч. 2, 3 ст. 24.18, ч. 1, 2 ст. 24.19 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

См. также:

· Каков порядок проведения муниципального земельного контроля в отношении граждан?

· Как рассчитывается земельный налог для физических лиц?

· Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru