Каков порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

. Условия предоставления гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не изъятые из оборота, могут предоставляться гражданам в аренду (п. 2 ст. 27, пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).

1.1. Способы предоставления земельных участков в аренду

По общему правилу договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Исключением является, в частности, предоставление без проведения торгов (пп. 7, 8.2, 10, 14, 15, 16, 19 п. 2, п. 5 ст. 39.6, ст. 39.18 ЗК РФ; п. п. 1, 2 ст. 10.1 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ; п. п. 1, 2, 3, 14, 19 ст. 3.7, п. п. 1, 2, 15 ст. 3.8 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ; ст. 1 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ; ч. 3.4 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ст. 13.2 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ):

· членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного такому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения;

· земельных участков гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с законодательством РФ или субъекта РФ (например, в Московской области — гражданам, имеющим особые профессиональные (трудовые) заслуги);

· земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

· земельного участка для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства для собственных нужд, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданам, которые подали в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка (при отсутствии иных лиц, имеющих намерение приобрести права на указанный участок);

· земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (при соблюдении определенных условий);

· земельного участка для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного за границами населенного пункта;

· земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам таких объектов (при определенных условиях);

· ограниченного в обороте земельного участка, на котором расположен гараж, возведенный до 30.12.2004, гражданину, использующему такой гараж (при определенных условиях до 01.09.2026);

· ограниченного в обороте земельного участка, на котором расположен жилой дом, возведенный до 14.05.1998, гражданину, использующему такой жилой дом для постоянного проживания (при определенных условиях до 01.03.2031);

· земельного участка в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, участникам долевого строительства.

1.2. Арендная плата

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется (ст. 39.7 ЗК РФ):

1) по результатам аукциона — в случае проведения торгов;

2) уполномоченным органом — в случае предоставления земельного участка без проведения торгов.

В некоторых случаях, например при предоставлении земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное его предоставление, а также при предоставлении гражданину земельного участка, расположенного под гаражом, возведенным до 30.12.2004, или земельного участка, расположенного под жилым домом, возведенным до 14.05.1998, размер арендной платы не может превышать размер земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (пп. 3 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ; п. 19 ст. 3.7, п. 15 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ; ст. 1 Закона N 191-ФЗ).

1.3. Условия договора аренды

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются законодательством. При этом в зависимости от ситуации договор может содержать ряд обязательных для исполнения арендатором требований.

Например, если на земельном участке расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, договором аренды предусматривается обязательство арендатора осуществить в установленные сроки снос такой постройки или представить в уполномоченный орган утвержденную проектную документацию по ее реконструкции для приведения в соответствие с установленными требованиями (п. п. 1, 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).

1.4. Срок аренды

Срок договора аренды зависит от вида земельного участка и целей его предоставления (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

В частности, по общему правилу земельные участки для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в пределах населенного пункта предоставляются гражданам на срок 20 лет; земельные участки для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных или ведения огородничества — на срок не более чем три года; земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности — на срок до пяти лет; земельные участки собственникам расположенных на них здания, сооружения или помещений в них — на срок до 49 лет (пп. 3, 12, 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ; п. 3 ст. 10.1 Закона N 101-ФЗ).

2. Порядок предоставления земельного участка в аренду

Для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу следует обратиться с соответствующим заявлением в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков (ст. 39.2, п. 1 ст. 39.11, пп. 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Следует учесть, что если земельный участок еще не образован, то сначала следует выполнить действия, необходимые для его образования. Порядок образования земельного участка в настоящем материале не рассматривается (пп. 1 — 5 п. 4 ст. 39.11, пп. 1 — 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

2.1. Составление заявления о предоставлении земельного участка в аренду (о проведении аукциона)

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов должно содержать, в частности (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ; п. п. 2, 3, 19 ст. 3.7, п. п. 1, 4, 15 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ):

1) Ф.И.О. и место жительства заявителя, а также реквизиты документа, удостоверяющего его личность;

2) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

3) основание предоставления земельного участка без проведения торгов (не указывается в случае предоставления земельного участка, расположенного под гаражом, возведенным до 30.12.2004);

4) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок (аренда);

5) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд — если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

6) цель использования земельного участка;

7) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка — если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению следует приложить документы, подтверждающие право заявителя на приобретение прав на земельный участок, документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подается представителем) (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ; п. 2.8 Административного регламента, утв. Приказом Росимущества от 11.09.2020 N 261; п. п. 29, 30.1, 32, 39, 40, 41, 45 Перечня, утв. Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321; п. 8.1 Административного регламента, утв. Распоряжением Минмособлимущества от 27.07.2022 N 15ВР-1478; п. п. 1, 8, 11, 13, 14, 18 разд. 2 Приложения 9 к Административному регламенту N 15ВР-1478).

Если земельный участок предоставляется в аренду по результатам торгов, то составляется заявление о проведении аукциона, в котором необходимо указать кадастровый номер земельного участка и цель его использования (пп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

2.2. Подача заявления о предоставлении земельного участка в аренду (о проведении аукциона) в уполномоченный орган

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов или заявление о проведении аукциона могут быть представлены в уполномоченный орган заявителем (представителем заявителя) лично, в том числе посредством МФЦ, а также направлены по почте (с описью вложения и уведомлением о вручении) или в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием сети Интернет. Региональными нормативными правовыми актами могут быть предусмотрены особенности получения услуги тем или иным способом (п. 5 ст. 39.11, п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ; п. 2.10 Административного регламента N 261; п. п. 1.2, 5.5 Административного регламента N 15ВР-1478).

2.3. Заключение договора аренды

Уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет возможность предоставления запрашиваемого земельного участка в аренду. Порядок заключения договора аренды зависит от способа предоставления земельного участка (посредством торгов или без проведения торгов).

2.3.1. Предоставление земельного участка без проведения торгов

По итогам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, при отсутствии оснований для отказа, не позднее 20 дней со дня поступления заявления (в 2023 г. — 14 календарных дней) уполномоченный орган подготавливает и подписывает проекты договора аренды земельного участка и направляет их заявителю для подписания (п. п. 5, 6 ст. 39.17 ЗК РФ; пп. "в" п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629; п. п. 2.5, 2.6, 3.6.7 Административного регламента).

Заявитель должен подписать проекты договора и представить их в уполномоченный орган не позднее 30 дней со дня их получения (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

При этом предоставление гражданам земельных участков для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд или для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставляемых в соответствии с Законом N 101-ФЗ) имеет определенные особенности.

Так, в случае поступления заявления о предоставлении такого земельного участка уполномоченный орган в течение 20 дней (в 2023 г. — 14 календарных дней) обеспечивает опубликование в установленном порядке извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей. Региональные нормативные правовые акты могут устанавливать сокращенные сроки опубликования указанного извещения (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 39.18 ЗК РФ; п. п. 1, 2 ст. 10.1 Закона N 101-ФЗ; пп. "в" п. 1 Постановления Правительства РФ N 629; п. 6.1.3 Административного регламента N 15ВР-1478).

В течение 30 дней со дня опубликования извещения граждане, а также крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на этот участок, могут подать заявление о намерении участвовать в аукционе (п. п. 4, 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

Если таких заявлений в указанный срок не поступило, то уполномоченный орган в срок не позднее 10 дней осуществляет подготовку проекта договора аренды и направляет его заявителю (пп. 1 п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления заявлений от заинтересованных лиц уполномоченный орган отказывает заявителю в предоставлении участка без проведения торгов и принимает решение о проведении аукциона (пп. 1 п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Исключение составляет предоставление земельного участка под жилым домом, возведенным до 14.05.1998 (п. п. 1, 8, 11 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ).

2.3.2. Проведение аукциона на право заключения договора аренды

Организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или действующая на основании договора с уполномоченным органом специализированная организация (п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ).

Аукцион является открытым по составу участников (п. 9 ст. 39.11 ЗК РФ).

По общему правилу аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме (п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ).

При этом органами государственной власти субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, в которых до 01.01.2026 аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд или для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в электронной форме не проводятся из-за отсутствия технической возможности участия в них граждан и (или) крестьянских (фермерских) хозяйств (ст. 39.18 ЗК РФ; ч. 3 ст. 3 Закона от 07.10.2022 N 385-ФЗ).

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте РФ в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт), а если аукцион проводится не в электронной форме — также публикуется в установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов порядке по месту нахождения земельного участка не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Извещение о проведении электронного аукциона после размещения на официальном сайте автоматически направляется на электронную площадку, на которой будет проводится аукцион. Извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (п. п. 19 — 21 ст. 39.11, п. п. 1, 3 — 4 ст. 39.13 ЗК РФ; пп. "а" п. 1 Постановления Правительства РФ от 10.09.2012 N 909).

Для участия в аукционе (электронном аукционе) необходимо представить, в частности, заявку установленной формы, копии документов, удостоверяющих личность гражданина, и документы, подтверждающие внесение задатка (п. 1 ст. 39.12, п. п. 1, 6 ст. 39.13 ЗК РФ).

Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать три рабочих дня с даты окончания срока приема документов (п. 4.1 ст. 39.12 ЗК РФ).

Начальная цена аукциона устанавливается уполномоченным органом по результатам рыночной оценки или в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости земельного участка (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ).

Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы (п. 16 ст. 39.11, п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если аукцион состоялся, то в течение 10 дней со дня составления протокола о результатах аукциона (в случае проведения электронного аукциона — в течение пяти дней со дня истечения 10-дневного срока со дня размещения соответствующего протокола) уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному участнику подписанный проект договора аренды земельного участка (если аукцион проводился не в электронной форме — в трех экземплярах), который следует подписать и представить в уполномоченный орган в течение 30 дней (п. п. 20, 23, 25 ст. 39.12, п. п. 1, 11 — 13 ст. 39.13 ЗК РФ).

Обратите внимание! Оператором электронной площадки может взиматься плата за участие в аукционе с победителя аукциона или иного лица, с которым заключается договор аренды земельного участка (п. 5 ст. 39.13 ЗК РФ).

См. также:

· Как получить земельный участок под индивидуальное жилищное строительство?

· Каков порядок увеличения площади земельного участка, принадлежащего гражданину, за счет государственных или муниципальных земель?

· Каков порядок предоставления в аренду гражданину земельного участка в СНТ?