Как предоставить в аренду государственный или муниципальный земельный участок

Как правило, договор аренды государственной или муниципальной земли заключается на аукционе в электронной форме. Однако в законе есть четкий перечень случаев, когда аукцион не проводится. Исключения, когда аукцион проводится в неэлектронной форме, могут быть установлены федеральным законом.

Инициировать аукцион может как государство или муниципальное образование, так и лицо, желающее взять участок в аренду. Если участок не образован, то до проведения аукциона его инициатор готовит схему расположения участка, заказывает кадастровые работы и ставит участок на кадастровый учет. Если землю сдать в аренду без аукциона, договор могут признать недействительным и вас могут привлечь к ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ.

Предоставить землю без аукциона можно только по заявлению заинтересованного лица. Если участок не образован, то его аренду нужно предварительно согласовать.

Зарегистрировать договор аренды можно по заявлению любой из его сторон.

Оглавление:

1. В каких случаях для аренды земли нужно проводить аукцион

2. Как предоставить земельный участок в аренду на аукционе

3. Как предоставить земельный участок в аренду без аукциона

4. Как зарегистрировать договор аренды земельного участка

1. В каких случаях для аренды земли нужно проводить аукцион

Как правило, государственная и муниципальная земля предоставляется в аренду только по результатам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Если сдать землю в аренду без аукциона, то договор могут признать недействительным (ст. 168 ГК РФ). Также вас могут привлечь к ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ.

Случаи, когда аукцион не нужен, предусмотрены п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Например, участок предоставляется:

· один раз собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его;

· юридическому лицу, которое переоформляет на аренду свое право постоянного пользования;

· собственнику здания на этом земельном участке;

· лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;

· гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

2. Как предоставить земельный участок в аренду на аукционе

По чьей инициативе может проводиться аукцион

Аукцион может проводиться по инициативе (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ):

· органа госвласти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками (уполномоченный орган);

· лица, которое желает взять участок в аренду (заинтересованное лицо). При этом в городах федерального значения и населенных пунктах провести аукцион по инициативе заинтересованного лица можно, только если утвержден проект межевания территории.

Форма проведения аукциона

По общему правилу аукционы по аренде земли проводятся в электронной форме, за исключением предусмотренных законом случаев. Их подготовка и проведение осуществляются в порядке ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ с учетом особенностей, установленных ст. 39.13 ЗК РФ (п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ). Далее в материале описывается порядок проведения электронного аукциона.

Подготовка к аукциону

Если участок, который вы планируете сдать, не образован, то сначала его нужно сформировать.

Заявление о проведении аукциона

Такое заявление необходимо, если инициатор — заинтересованное лицо.

Заявление должно содержать кадастровый номер участка и цель его предоставления (пп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Образец заявления о проведении аукциона

Регистрация земельного участка

Зарегистрировать право собственности на участок нужно, если собственность на него разграничена (пп. 3 п. 3 и пп. 5 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Если инициатор аукциона — заинтересованное лицо, то оно само регистрирует участок. Уполномоченный орган в этом случае должен только предоставить ему правоустанавливающие документы и убедиться в том, что регистрация прошла.

Получение информации о технических условиях

Если участок предназначен для строительства, нужно получить информацию о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капстроительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством о градостроительной деятельности (пп. 4 п. 3, пп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Эта информация запрашивается в порядке ч. 7 ст. 57.3 ГрК РФ (ч. 7.1 ст. 57.3 ГрК РФ).

Отметим: земельный участок, по которому нет указанной информации, не может быть предметом аукциона (пп. 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

Решение о проведении аукциона или об отказе

Если инициатива исходит от заинтересованного лица, то уполномоченный орган должен принять решение о проведении аукциона или об отказе в его проведении в течение двух месяцев со дня, когда поступило соответствующее заявление (пп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Отказать уполномоченный орган должен, если есть хотя бы одно из оснований, перечисленных в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Выбор организатора аукциона

Организатором может быть как сам арендодатель (уполномоченный орган), так и специализированная организация, с которой заключается договор (п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ).

Оператор электронного аукциона

Аукцион проводится на электронной площадке ее оператором из числа операторов электронных площадок, функционирующих в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе (п. 4 ст. 39.13 ЗК РФ).

Определение начальной цены

Начальной ценой должна быть ежегодная арендная плата, размер которой вы можете по своему выбору определить (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

· на основании отчета оценщика;

· в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости.

Составление проекта договора

Обратите внимание, что в некоторых случаях в проект нужно включать особые условия. Так, например, если участок (ст. 39.8 ЗК РФ):

· расположен в границах береговой полосы общего пользования, то в договоре нужно указать, что арендатор обязан обеспечить доступ граждан к этой береговой полосе и водному объекту. Исключением из правила являются случаи, в которых свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом;

· зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, то в договоре должна быть возможность досрочного расторжения по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора.

В договор нельзя включать требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, которые влекут дополнительные расходы арендатора (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Арендная плата в проекте договора не указывается, поскольку ее размер еще неизвестен.

Срок аренды ограничен в зависимости от целей предоставления участка. Все ограничения срока аренды названы в п. п. 8, 9 ст. 39.8 ЗК РФ.

В остальном договор должен соответствовать общим требованиям к аренде, установленным в Гражданском кодексе РФ.

Размещение извещения об аукционе

Сначала зарегистрируйтесь в установленном порядке на сайте https://torgi.gov.ru/, чтобы в том числе формировать, подписывать и размещать документы и информацию. Для размещения на нем информации и документов вы должны применять УКЭП (п. п. 9 — 10 Регламента, утвержденного Приказом Казначейства России от 02.12.2021 N 38н).

Извещение нужно разместить на https://torgi.gov.ru/ не менее чем за 30 дней до аукциона (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ, п. 1 Постановления Правительства РФ от 10.09.2012 N 909). Оно должно быть подписано УКЭП лица, уполномоченного действовать от имени организатора аукциона. После размещения на сайте извещение автоматически направится на электронную площадку, где будет проводиться аукцион (п. 3.1 ст. 39.13 ЗК РФ).

Публиковать извещение в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа по месту нахождения земельного участка, не нужно (п. 3 ст. 39.13 ЗК РФ).

Извещение должно содержать сведения, предусмотренные п. 21 ст. 39.11, п. п. 3.2, 3.3 ст. 39.13 ЗК РФ, в частности:

· об организаторе аукциона;

· уполномоченном органе;

· реквизитах решения о проведении аукциона;

· предмете аукциона;

· начальной цене предмета аукциона;

· шаге аукциона;

· размере задатка, порядке его внесения и возврата, банковских реквизитах для перечисления задатка;

· сроке аренды;

· льготах по арендной плате (если они предусмотрены) для субъектов малого и среднего предпринимательства (далее — СМСП);

· обязательстве снести в течение года расположенные на участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства (если по ним принято решение о сносе самовольной постройки);

· обязательстве снести в течение года расположенные на участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства (если по ним принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие установленным требованиям) либо представить в орган местного самоуправления проектную документацию по их реконструкции для приведения в соответствие установленным требованиям;

· обязательстве привести в течение трех лет расположенные на участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства в соответствие установленным требованиям (если по ним принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие установленным требованиям);

· адресе электронной площадки в сети Интернет, на которой проводится электронный аукцион, как месте подачи заявок и месте проведения аукциона;

· размере платы за участие в электронном аукционе, взимаемой в пользу оператора электронной площадки с победителя или иных лиц, с которыми заключается договор (если она установлена). Учтите, оператор электронной площадки вправе в соответствии с Правилами взимать плату с победителя аукциона или иных лиц, с которыми заключается договор, в определенном размере (п. 5 ст. 39.13 ЗК РФ, п. 4(1) Постановления Правительства РФ от 10.05.2018 N 564).

К извещению о проведении аукциона на https://torgi.gov.ru/ нужно приложить проект договора аренды (п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ).

Прием заявок на участие

Лица, желающие участвовать в аукционе, представляют следующие документы (п. 1 ст. 39.12, п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ):

· заявку на участие в аукционе с банковскими реквизитами для возврата задатка;

· копию документа, удостоверяющего личность, если заявитель — физическое лицо;

· заверенный перевод документов о регистрации юрлица, если заявитель — иностранное юрлицо;

· документы, подтверждающие внесение задатка.

Лица, желающие участвовать в аукционе на предоставление участка из перечня имущества, предоставляемого СМСП на льготных условиях, должны дополнительно представить сведения о своем нахождении в Едином реестре СМСП. Вновь созданным организациям и вновь зарегистрированным индивидуальным предпринимателям необходимо подать заявление о своем соответствии условиям отнесения к СМСП по специальной форме (п. 1.1 ст. 39.12, п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ).

Заявка на участие в электронном аукционе и прилагаемые к ней документы должны быть подписаны УКЭП заявителя (п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ).

Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до проведения аукциона (п. 4 ст. 39.12 ЗК РФ). Если заявка подана по истечении срока приема документов, ее нужно вернуть заявителю (п. 6 ст. 39.12 ЗК РФ).

В срок, установленный для подачи документов, нужно принять также задатки заявителей.

Рассмотрение заявки на участие

На этой стадии нужно определить, кто из заявителей допускается к аукциону, а кто нет. Не допускаются те, кто (п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ):

· не внес задаток;

· представил не все документы или недостоверные сведения;

· по закону не имеет права пользоваться этим земельным участком;

· находится в реестре недобросовестных участников аукциона.

Срок рассмотрения заявок не может превышать трех рабочих дней с даты окончания срока приема документов (п. 4.1 ст. 39.12 ЗК РФ).

Результаты рассмотрения надо оформить протоколом. В течение одного дня со дня рассмотрения заявок он должен быть подписан УКЭП лица, уполномоченного действовать от имени организатора аукциона, и размещен на электронной площадке не позднее чем на следующий рабочий день после дня его подписания. Оператор электронной площадки в автоматическом режиме направит его для размещения на https://torgi.gov.ru/ (п. 9 ст. 39.12, п. 7 ст. 39.13 ЗК РФ).

Заявителям, признанным участниками электронного аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в нем, оператор электронной площадки направляет уведомления в электронной форме о решениях, принятых по их заявкам (п. 8 ст. 39.13 ЗК РФ).

Если подана только одна заявка или к аукциону допущено только одно лицо, то аукцион признается несостоявшимся.

В этом случае вы должны в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного п. 11 ст. 39.13 ЗК РФ, направить единственному претенденту договор по начальной цене. Если в течение 30 дней он не подпишет договор, то можно объявить повторный аукцион. При этом новая начальная цена может быть на 30% ниже. На это указано в п. 17 ст. 39.11, п. п. 12 — 14, 23 ст. 39.12, п. 12 ст. 39.13 ЗК РФ.

Аукцион также признается несостоявшимся, если не подано ни одной заявки или никто из заявителей не допущен к участию в аукционе.

Определение победителя

Им является участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Итоги аукциона следует оформить протоколом о результатах. Его нужно составить на основании протокола проведения электронного аукциона, подписанного УКЭП оператора электронной площадки и размещенного на площадке в течение одного часа после окончания электронного аукциона. Протокол о результатах должен быть в день проведения аукциона подписан УКЭП лица, уполномоченного действовать от имени организатора аукциона, и размещен на электронной площадке в течение одного рабочего дня со дня его подписания. После этого оператор электронной площадки в автоматическом режиме направляет его для размещения на https://torgi.gov.ru/ (п. 15 ст. 39.12, п. 10 ст. 39.13 ЗК РФ).

В протоколе о результатах нужно указать сведения из п. 15 ст. 39.12 ЗК РФ, например:

· место, дату и время его проведения;

· предмет аукциона;

· начальную цену, последнее и предпоследнее предложение;

· данные победителя и лица, сделавшего предпоследнее предложение.

Возврат задатков

Вернуть задатки нужно в течение трех рабочих дней после подписания протокола аукциона (п. 18 ст. 39.12 ЗК РФ).

Подписание и направление проекта договора

Уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного п. 11 ст. 39.13 ЗК РФ, направить победителю или иным лицам, с которыми заключается договор, подписанный проект договора (п. 12 ст. 39.13 ЗК РФ).

Договор должен быть заключен в электронной форме и подписан УКЭП сторон договора (п. 13 ст. 39.13 ЗК РФ).

Договор нельзя заключить ранее чем через 10 дней со дня размещения на официальном сайте протокола о результатах электронного аукциона (протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе, если аукцион признан несостоявшимся) (п. 11 ст. 39.13 ЗК РФ).

Нельзя заключить договор, не соответствующий условиям извещения и сведениям, содержащимся в протоколе о результатах электронного аукциона (в протоколе рассмотрения заявок, если аукцион признан несостоявшимся) (п. 20.1 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если через 30 дней победитель не представит подписанный договор, то он считается уклонившимся от его заключения. При этом, если он был единственным участником, можно провести повторный аукцион, а если нет, то нужно направить договор участнику, сделавшему предпоследнее предложение. Цена для этого участника должна быть как для победителя (п. п. 23, 25 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если и участник, сделавший предпоследнее предложение, не подписал договор, то можно провести повторный аукцион (п. 26 ст. 39.12 ЗК РФ).

Направление сведений в реестр недобросовестных участников

В течение пяти дней после того, как истек срок для подписания договора аренды, нужно направить в ФАС России сведения о победителях или единственных участниках аукциона, уклонившихся от подписания договора (п. 30 ст. 39.12 ЗК РФ).

При этом следует руководствоваться Порядком, утвержденным Приказом ФАС России от 14.04.2015 N 247/15.

3. Как предоставить земельный участок в аренду без аукциона

Прием заявления о предварительном согласовании

Принять заявление о предварительном согласовании предоставления участка нужно, если он не образован или его границы не уточнены (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Заявление подает заинтересованное лицо.

Заявления рассматриваются последовательно в том порядке, в котором они поступают (п. 4 ст. 39.15 ЗК РФ).

Решение о предварительном согласовании или об отказе в нем

Такие решения принимаются, только если участок не образован или его границы не уточнены (пп. 3 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

По общему правилу срок принятия решения по каждому заявлению и направления его заявителю — 20 дней со дня, когда оно поступило (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ). Срок может быть продлен до 35 дней в случае, предусмотренном п. 7.1 ст. 39.15 ЗК РФ.

Отказать в предварительном согласовании следует, если (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ):

· нельзя утвердить схему расположения, приложенную к заявлению;

· нельзя предоставить заявителю земельный участок.

Решение о предварительном согласовании должно содержать подробные сведения о земельном участке и заявителе, а также указание на право заявителя обратиться за кадастровым учетом и регистрацией права государственной или муниципальной собственности на участок (п. п. 9 — 10.1, 13 ст. 39.15 ЗК РФ).

Документы для регистрации

Чтобы заинтересованное лицо могло зарегистрировать земельный участок, уполномоченному органу целесообразно предоставить ему правоустанавливающие документы или выписку из реестра государственного (муниципального) имущества, содержащую указание на такие документы.

Заявление о предоставлении участка

Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка в аренду без торгов, если участок образован и его границы не нужно уточнять (пп. 6 п. 1 ст. 39.14).

К заявлению прилагаются (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ):

· документы, подтверждающие право заявителя на аренду земли без аукциона;

· документ, подтверждающий полномочия представителя (доверенность, протокол об избрании директора и т.п.);

· заверенный перевод документов заявителя — иностранного юрлица.

Заявление нужно вернуть в течение 10 дней, если оно не содержит обязательных сведений или к нему не приложены обязательные документы (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Решение о предоставлении участка или отказе

В течение 20 дней со дня, когда поступило заявление, нужно принять решение о предоставлении участка в аренду и направить проекты договора заявителю или принять решение об отказе в предоставлении участка и направить его заявителю (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Отказать в предоставлении участка нужно, в частности, если:

· заявитель не имеет права на предоставление участка без аукциона;

· участок изъят для государственных или муниципальных нужд;

· участок предоставлен на праве постоянного пользования, кроме случая, когда он предоставлен самому заявителю;

· на участке есть чужое здание, кроме случая, если под сооружение установлен сервитут;

· участок является предметом аукциона.

Все основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ.

Решение об отказе должно содержать причину отказа.

Проект договора

В проекте договора арендную плату нужно определять в порядке, установленном Правительством РФ, уполномоченным органом субъекта РФ, органом местного самоуправления, в зависимости от вида собственности (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

В некоторых случаях в проект нужно включать особые условия. Так, например, если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, то в договоре должна быть возможность досрочного расторжения по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ).

Если участок расположен в границах береговой полосы общего пользования, то в договоре нужно указать, что арендатор обязан обеспечить доступ граждан к этой береговой полосе и водному объекту. Исключением из правила являются случаи, в которых свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом (п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ).

Прочие ограничения также названы в ст. 39.8 ЗК РФ.

В договор нельзя включать требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, которые влекут дополнительные расходы арендатора (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Срок аренды ограничен в зависимости от целей предоставления участка. Все ограничения срока аренды названы в п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

В остальном договор должен соответствовать общим требованиям к аренде, установленным в Гражданском кодексе РФ.

Направление проекта договора и решения о предоставлении

Проект договора и решение нужно направить по адресу, указанному в заявлении о предоставлении участка, либо выдать их на руки (п. 6 ст. 39.17 ЗК РФ).

У заявителя есть 30 дней на то, чтобы вернуть подписанный договор либо протокол разногласий. Если заявитель уклоняется от подписания договора, вы можете понудить его через суд. На это указано в п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ, ст. 445 ГК РФ.

4. Как зарегистрировать договор аренды земельного участка

Регистрировать нужно договоры аренды сроком на год и более (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Правила регистрации договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков не отличаются от правил регистрации договоров аренды обычных земельных участков.

См. также: Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости