Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок для строительства

Земельные участки под строительство, как правило, предоставляются в аренду. Продажу участка могут признать недействительной, а ответственное лицо оштрафовать.

Аренда заключается на аукционе либо, если есть основания, без него. Если не провести обязательный аукцион, аренда будет недействительной.

Без аукциона участок предоставляется по заявлению заинтересованного лица. Если участок не образован, предоставление нужно предварительно согласовать.

Срок аренды можно установить лишь в пределах, разрешенных законом.

В 2023 г. Правительство РФ может установить особенности предоставления участков под строительство.

Оглавление:

1. Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок в аренду для строительства

2. Как предоставить государственный или муниципальный участок в собственность для строительства

1. Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок в аренду для строительства

С 1 марта 2015 г. аренда стала основным правом, на котором государственную и муниципальную землю предоставляют для строительства (п. 1 ст. 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Как правило, чтобы предоставить участок в аренду, нужно провести аукцион. Но в некоторых случаях можно обойтись без него. Например, при предоставлении участка юрлицу в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ (п. п. 1, 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

При этом срок аренды можно установить лишь в пределах, разрешенных законом.

В 2023 г. Правительство РФ вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи, когда такие участки предоставляются без проведения торгов, и сократить сроки их предоставления (п. 1 ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

1.1. На каких основаниях предоставляют государственный или муниципальный земельный участок в аренду под строительство

Общее основание — протокол об итогах аукциона (п. 15 ст. 39.12 ЗК РФ). Это первое и главное основание, по которому можно сдать в аренду под строительство государственный или муниципальный земельный участок.

Специальными основаниями, позволяющими заключить договор аренды земельного участка под строительство без аукциона, являются, в частности (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

· указ или распоряжение Президента РФ;

· распоряжение Правительства РФ при масштабных инвестиционных проектах;

· распоряжение высшего должностного лица субъекта РФ;

· обязательство нового застройщика достроить дом по долевому строительству;

· международный договор;

· образование земельного участка при разделе участка, который арендован для комплексного развития территории;

· договор ДДУ в случаях, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве;

· право собственности лица, которое хочет взять участок в аренду, на здание на этом участке;

· право собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае участок предоставляется однократно на три года;

· договор о комплексном развитии территории;

· концессионное соглашение (соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве);

· договор об освоении территории для строительства наемного дома;

· специальный инвестиционный контракт;

· инвестиционный проект в зоне территориального развития;

· включение связанных с земельным участком объектов капстроительства в программу деятельности публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" на текущий год и плановый период в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2020 N 435-ФЗ.

Проводите аукцион всегда, когда нет оснований сдать участок в аренду без него. Если заключить договор аренды земельного участка без проведения обязательного аукциона, то такой договор может быть признан недействительным (ст. 168 ГК РФ). Последствия, в частности, таковы: арендатор возвращает участок государству (муниципалитету), а последнее перестает получать арендную плату.

Также аренда земельного участка без обязательного аукциона считается ограничением конкуренции. ФАС России в таких случаях выдает предписание об устранении нарушений и (или) налагает на ответственных должностных лиц штраф по ст. 14.9 КоАП РФ.

1.2. Каким способом предоставляют земельные участки в аренду под строительство

Вы должны провести аукцион, если нет специальных оснований заключить договор аренды без аукциона.

Он проводится по тем же правилам, что и аукцион для аренды других государственных и муниципальных участков. Его может инициировать как орган, уполномоченный распоряжаться участками, так и заинтересованное лицо (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ).

В настоящее время аукционы проводятся в простой форме. Есть требование закона о том, чтобы они проводились в электронной форме, но соответствующий порядок пока не принят (см. Письмо Минэкономразвития России от 02.07.2015 N Д23и-3072).

См. также: Как предоставить земельный участок в аренду на аукционе

Аренда государственных и муниципальных земельных участков для строительства без аукциона также не отличается от аренды таких участков для других целей. Инициатор здесь всегда заинтересованное лицо.

Если участок не образован или его границы не уточнены, то его предоставление нужно предварительно согласовать. После этого заинтересованное лицо ставит участок на кадастровый учет и подает заявление о предоставлении его в аренду.

Нужно ли в настоящее время оформлять акт выбора земельного участка при предоставлении земли под строительство

Нет, в настоящее время акт выбора земельного участка оформлять не нужно.

До 1 марта 2015 г. действовал отдельный порядок предоставления земельных участков для строительства из публичных земель, с предварительным согласованием места размещения объекта или без него. Если участок предоставлялся с таким согласованием, то сначала проводился выбор земельного участка. Он оформлялся соответствующим актом (п. 1, пп. 1 п. 5 ст. 30, п. 5 ст. 31 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

На сегодняшний день отдельного порядка для предоставления земельного участка под строительство нет. По общему правилу, он предоставляется в аренду и на аукционе (п. 2 ст. 39.1, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). При этом отдельной процедуры выбора земельного участка и оформления его результатов актом, как это было установлено ранее, не предусмотрено.

См. также: Как предоставить земельный участок в аренду без аукциона

1.3. На какой срок может быть заключен договор аренды государственного или муниципального земельного участка для строительства

Для договоров аренды государственных и муниципальных участков установлены максимальные и минимальные сроки. Они зафиксированы в законе.

Договор, в котором срок указан больше максимального или не указан вообще, считается заключенным на максимальный срок. Поэтому, если Росреестр откажет в регистрации такого договора, вы можете обжаловать этот отказ в суде.

Минимальные сроки установлены для отдельных случаев аренды публичных земельных участков. Если нарушить минимальный срок, постановление о предоставлении участка и договор аренды будут недействительны. А если при этом заключить договор аренды на срок менее года, то арендатора могут оштрафовать.

1.3.1. Каковы минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков

В законе установлены, в частности, следующие минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков:

· для строительства и реконструкции зданий и сооружений — не менее 3 лет. При этом срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ);

· гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта — 20 лет. Этот срок одновременно и максимальный (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· взамен участка, изъятого для государственных (муниципальных) нужд, — не менее 3 лет (пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· при аренде участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, — не менее 3 лет. Исключение: участок, предоставленный гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества. Договор аренды в этом случае заключается на срок не более чем 3 года (пп. 11, 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· при аренде участка из земель сельскохозяйственного назначения — не менее 3 лет. Исключение: сенокошение и выпас скота. Договор аренды в этом случае заключается на срок до 5 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения);

· при аренде оленьих пастбищ в районах Крайнего Севера и отгонных пастбищ — не менее 5 лет (п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения);

· при аренде лесного участка — не менее 10 лет, за исключением охотничьих хозяйств (срок аренды равен сроку охотхозяйственного соглашения), разработки месторождений, строительства и эксплуатации линейных объектов и заготовки древесины (в этих случаях минимального срока нет). На это указано в ч. 3 ст. 72 ЛК РФ;

· при аренде лесного участка для водохранилищ, иных искусственных водных объектов, гидротехнических сооружений, морских и речных портов, а также для объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры — не менее 1 года (ст. ст. 44, 46, ч. 3 ст. 72 ЛК РФ);

· срок реализации масштабного инвестиционного проекта, указанного в пп. 2 и 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Этот срок одновременно и максимальный (пп. 8.5 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Постановления о предоставлении участка в аренду на срок меньше минимального судебная практика признает незаконными. В таком случае арендатор заставит уполномоченный орган предоставить участок на срок не менее минимального.

Договор аренды на срок менее минимального суд может признать недействительным. Арендатор должен будет вернуть участок государству (муниципалитету). При этом арендную плату, которую арендодатель получил за прошедшее время аренды, возвращать не придется.

Административная ответственность грозит, если законом установлен минимальный срок от года и выше, а договор заключен на срок меньше года и не зарегистрирован. Это считается самовольным занятием земельного участка. За это Росреестр оштрафует арендатора по ст. 7.1 КоАП РФ (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 N 15АП-7183/2011 по делу N А53-1638/2011).

1.3.2. Каковы максимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков

В законе установлены максимальные сроки аренды публичных земельных участков, например:

· для строительства или реконструкции зданий и сооружений — 10 лет (пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· для размещения линейных объектов — 49 лет (пп. 2 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· гражданину для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта — 20 лет. Этот срок одновременно и минимальный (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· для завершения строительства недостроенного объекта — 3 года. При этом если такой объект продан с торгов, то срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 6 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ);

· во исполнение охотхозяйственного, концессионного соглашения, договора об освоении территории под наемный дом, договора о комплексном развитии территории — тот же срок, что и в первичном соглашении или договоре (пп. 7 — 8.1, 8.3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· под недропользование срок аренды не может превышать срока лицензии более чем на два года (пп. 10 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· для сельхозпроизводства — 49 лет (пп. 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения);

· для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества — 3 года (пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· для сенокошения и выпаса скота на участке из земель сельскохозяйственного назначения — 5 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения);

· при резервировании земель — не больше срока резервирования (пп. 13 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· аренда в рамках инвестиционного проекта — не дольше срока его реализации (пп. 14 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· при использовании водных биологических ресурсов — не дольше срока действия решения о предоставлении их в пользование (пп. 15 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, ст. 14 ВК РФ);

· участок сельхозназначения крестьянскому (фермерскому) хозяйству или организации, получающей господдержку в сфере развития сельского хозяйства, без торгов — до 5 лет (п. 8 ст. 10, п. 3 ст. 10.1 Закона об обороте земель сельхозназначения);

аренда взамен изъятого участка — не больше остатка старого срока. Если остаток меньше 3 лет, то срок новой аренды составит 3 года (пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· собственникам зданий, сооружений, расположенных на арендуемом земельном участке, или помещений в них — 49 лет (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

· при аренде лесного участка — 49 лет (ч. 3 ст. 72 ЛК РФ);

· при аренде участка, который без торгов предоставлен участнику СЭЗ в Крыму и Севастополе, на срок реализации им договора об условиях деятельности в СЭЗ, если меньший срок им не заявлен (пп. 38 п. 2 ст. 39.6, пп. 19 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Превысить максимальный срок аренды просто невозможно. Если вы пропишете в договоре срок больше максимального или он не будет установлен вовсе, договор будет считаться заключенным на максимальный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Это подтверждает судебная практика.

Если Росреестр откажет в регистрации договора аренды из-за того, что срок в нем больше максимального, обжалуйте этот отказ в суд. Суды указывают, что неправильный срок в таких случаях не является основанием для отказа в регистрации.

2. Как предоставить государственный или муниципальный участок в собственность для строительства

В собственность государственные или муниципальные участки для строительства можно передать в исключительных случаях, а именно когда земельный участок:

1) продается без торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В частности, гражданин или юрлицо:

· подает заявление о предварительном согласовании, если участок предстоит образовать или уточнить его границы. К заявлению нужно приложить схему расположения участка, если не утвержден проект межевания;

· обеспечивает проведение кадастровых работ;

· ставит участок на кадастровый учет от имени уполномоченного органа и регистрирует право государственной или муниципальной собственности на него.

После этого на основании заявления о предоставлении земельного участка заключается договор купли-продажи;

2) предназначен для ИЖС и продается на аукционе (ст. 39.18 ЗК РФ).

В судебной практике продажа участка для строительства вопреки запрету ведет к недействительности купли-продажи. Это означает взаимный возврат денег и участка.

В практике ФАС России лиц, ответственных за аукцион по продаже участка для строительства, штрафуют по ч. 10 ст. 7.32.4 КоАП РФ.

Порядок предоставления земельного участка для строительства многоквартирного дома

Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются для строительства многоквартирного дома в порядке, описанном в разд. 1 и 2 настоящего материала. Установлены случаи, в которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.